Immobilier : vers une baisse des taux profitable ?

L’année 2024 s’annonce favorable pour les emprunteurs, avec une baisse des taux immobiliers attendue dans les prochains mois. Cette tendance est propice à la réalisation de projets immobiliers, qu’il s’agisse d’acheter sa résidence principale ou d’investir dans du locatif. Un point de taux en moins, ce sont des milliers d’euros d’économie sur la durée du prêt : deux simulations chiffrées le montrent.

Dans cet article, nous allons voir comment profiter de cette opportunité et quels sont les avantages et les inconvénients de chaque option.

Le crédit pour la résidence principale

L’utilité et le fonctionnement du crédit pour acheter sa résidence principale

Le crédit immobilier est un prêt accordé par une banque ou un organisme financier pour financer l’achat d’un bien immobilier destiné à devenir la résidence principale de l’emprunteur. Il permet de devenir propriétaire sans disposer de la totalité du prix du bien, en remboursant des mensualités sur une durée déterminée.

Le crédit immobilier est généralement assorti d’un taux d’intérêt, qui représente le coût du prêt, et de frais annexes, tels que les frais de dossier, les frais de garantie ou les frais de notaire.

Pour obtenir un crédit immobilier, il faut présenter un dossier solide, comprenant des justificatifs de revenus, d’épargne, de situation personnelle et professionnelle, ainsi qu’un apport personnel, qui correspond à la part du prix du bien que l’emprunteur finance lui-même. Plus l’apport est élevé, plus le taux du crédit est bas et plus les chances d’obtenir le prêt sont grandes.

Il existe également des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, comme le prêt à taux zéro (PTZ), qui est un prêt sans intérêt ni frais, accordé sous conditions de ressources, pour financer une partie de l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux.

Simulation : une résidence principale à 4,5 % ou à 3,5 %

Pour illustrer l’impact de la baisse des taux sur le coût du crédit, comparons deux simulations d’achat d’une résidence principale, aux mêmes conditions :

• montant de 150 000 €, apport de 10 %, soit 15 000 € ;
• durée de remboursement : 20 ans ;
• frais annexes de 3 % du montant emprunté, soit 4 050 €, et taux d’assurance de 0,36 % par an.

On constate que la baisse du taux de 1 point permet de réduire la mensualité de 75,90 € et le coût total du crédit de 18 215,20 €, soit une économie de 13,5 % sur le coût du crédit.

Cela représente une somme non négligeable, qui peut être utilisée pour financer d’autres projets ou pour épargner.

Le crédit pour investir dans du locatif

L’utilité et le fonctionnement du crédit pour investir dans du locatif

Le crédit immobilier peut également servir à financer l’achat d’un bien immobilier destiné à être mis en location. Il s’agit d’un investissement locatif, qui permet de se constituer un patrimoine, de percevoir des revenus complémentaires et de bénéficier d’avantages fiscaux.

Le crédit immobilier pour investir dans du locatif fonctionne de la même manière que pour la résidence principale, à quelques différences près.

• Le taux du crédit est généralement plus élevé, car le risque de défaut de paiement est plus important.
• Les revenus locatifs sont pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt, ce qui peut augmenter le montant du prêt accordé.
• Les intérêts du crédit sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de réduire l’impôt sur le revenu.

Le crédit immobilier pour investir dans du locatif est un levier financier, qui permet d’acheter un bien avec un apport faible ou nul, tout en optimisant sa fiscalité et en conservant son épargne.

Il faut toutefois être vigilant sur la rentabilité du projet, qui dépend du prix d’achat, du loyer, des charges, de la vacance locative, de la fiscalité et de la valorisation du bien.

Il faut également savoir que la durée réelle du crédit n’est pas obligatoirement celle prévue au départ, car il est possible de rembourser le prêt par anticipation, en totalité ou en partie, ou de le renégocier si les taux baissent.

Simulation : un appartement locatif de 150 000 € à 4,5 % ou à 2,5 %

Pour illustrer l’impact de la baisse des taux sur la rentabilité d’un investissement locatif, comparons deux simulations d’achat d’un appartement locatif :

• montant de 150 000 €, apport de 10 %, soit 15 000 €, durée de remboursement de 20 ans ;
• loyer de 600 € par mois, charges de 100 € par mois ;
• régime fiscal au réel.

On constate que la baisse du taux de 2 points permet de passer d’une rentabilité négative à une rentabilité positive, grâce à la réduction du coût du crédit et à la déduction des intérêts d’emprunt.

Cela représente une différence de 2 124,40 € par an, soit 42 488 € sur 20 ans. Le taux du crédit est un élément déterminant pour la rentabilité d’un investissement locatif.

En conclusion

La fiscalité immobilière est un élément essentiel à prendre en compte dans tout projet immobilier, qu’il s’agisse d’acheter sa résidence principale ou d’investir dans du locatif. Elle peut avoir un impact significatif sur le coût du crédit, le revenu net après impôt et la rentabilité de l’opération.

Il existe différents régimes fiscaux, qui offrent des avantages et des inconvénients selon la situation de chaque emprunteur. Il est donc important de bien se renseigner et de comparer les différentes options avant de se lancer. Pour cela, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, qui pourra vous aider à optimiser votre fiscalité et à réaliser votre projet dans les meilleures conditions.

Ainsi, vous pourrez profiter pleinement des opportunités offertes par la baisse des taux immobiliers, sans que votre rêve ne se transforme en cauchemar.