La retraite est un sujet qui préoccupe de nombreux Français. Avec le vieillissement de la population, la réforme des régimes obligatoires et la baisse du pouvoir d’achat, il est de plus en plus difficile de maintenir son niveau de vie à la retraite. C’est pourquoi il est essentiel de se constituer un complément de revenu pour profiter pleinement de cette période de la vie. Les SCPI offrent les atouts de l’immobilier sans ses contraintes : voici comment elles fonctionnent, comment les acquérir, et ce qu’une simulation sur quinze ans donne.
Parmi les solutions d’épargne existantes, l’immobilier est souvent plébiscité pour sa sécurité, sa rentabilité et sa fiscalité avantageuse. Toutefois, investir dans la pierre n’est pas sans contraintes : il faut disposer d’un apport conséquent, s’occuper de la gestion locative, faire face aux aléas du marché…
Heureusement, il existe une alternative qui permet de bénéficier des atouts de l’immobilier sans ses inconvénients : les SCPI.
Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, sont des structures qui collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acheter et gérer des biens immobiliers locatifs, principalement à usage professionnel (bureaux, commerces, entrepôts…).
Les investisseurs, appelés associés, reçoivent en contrepartie des dividendes proportionnels au nombre de parts qu’ils détiennent.
Le principe des SCPI de rendement
L’historique des SCPI
Les SCPI sont nées dans les années 60 pour permettre aux particuliers d’investir dans l’immobilier d’entreprise. Elles se sont développées dans les années 80 avec la création de différentes catégories de SCPI : de rendement, fiscales ou de plus-value.
Elles se sont diversifiées dans les années 2000 sur le plan géographique et sectoriel, et ont connu un essor dans les années 2010 grâce à un contexte favorable : baisse des taux, recherche de rendement, digitalisation.
Aujourd’hui, les SCPI représentent un marché de plus de 70 milliards d’euros, avec plus de 180 SCPI et plus d’un million d’associés.
Le fonctionnement des SCPI de rendement
Les SCPI de rendement fonctionnent selon un mécanisme simple : les investisseurs achètent des parts de SCPI et deviennent associés ; la SCPI acquiert et gère des immeubles locatifs à usage professionnel ; elle perçoit des loyers et les redistribue aux associés sous forme de dividendes.
| Avantages | Inconvénients et risques |
|---|---|
| Le risque est mutualisé entre les associés | Pas de garantie en capital |
| Le patrimoine est diversifié sur plusieurs zones et secteurs | La valeur des parts peut varier à la hausse comme à la baisse |
| La gestion est déléguée à des professionnels | Des frais de gestion sont prélevés |
| Accessibles à partir de quelques centaines d’euros | Les revenus sont fiscalisés (revenus fonciers ou mobiliers) |
| Liquides grâce à un marché secondaire dynamique | Durée de placement recommandée de 8 à 10 ans |
Les modes d’acquisition et la fiscalité des SCPI
Les modes d’acquisition
Il existe plusieurs modes d’acquisition des SCPI, qui offrent des modalités et des conditions différentes selon le profil et les objectifs de l’investisseur.
Au comptant. Acheter des parts avec son épargne personnelle, sans recourir à l’emprunt. C’est le mode le plus simple et le plus rapide, mais il nécessite un apport suffisant et n’optimise pas la fiscalité des revenus.
À crédit. Emprunter auprès d’une banque pour financer l’achat de parts. C’est le mode le plus avantageux, car il permet de profiter de la baisse des taux d’intérêt, de bénéficier d’un effet de levier, de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers et de se constituer un patrimoine sans apport.
En démembrement. Séparer la propriété des parts en deux droits distincts, l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier perçoit les revenus pendant une durée déterminée, tandis que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’issue du démembrement. C’est le mode qui permet de réduire le coût d’acquisition des parts, de diminuer l’impôt sur la fortune immobilière et de transmettre son patrimoine à moindres frais.
En assurance-vie. Investir dans des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie. C’est le mode qui permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie, de diversifier son épargne et de disposer d’une grande souplesse de gestion et de transmission.
La fiscalité de la SCPI
Les revenus des SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers ou des revenus mobiliers, selon le mode d’acquisition des parts. Ils sont également assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Il existe toutefois des régimes et des dispositifs qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu. Par exemple :
- au régime réel, les associés qui empruntent pour acheter des parts de SCPI déduisent les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers ;
- le régime du micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, s’applique lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an et que le foyer détient aussi un bien loué en direct : des parts de SCPI seules n’y donnent pas accès ;
- les SCPI fiscales (déficit foncier, Malraux, et autrefois Pinel) ouvrent droit à une déduction ou à une réduction d’impôt, selon le dispositif, la durée de détention et les plafonds en vigueur.
Certaines SCPI investissent à l’étranger, dans des pays où la fiscalité est plus avantageuse qu’en France. Dans ce cas, les revenus perçus par les associés ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, mais uniquement à l’impôt sur le revenu, selon la convention fiscale entre la France et le pays concerné. Cela permet de limiter la pression fiscale et d’augmenter le rendement net des SCPI.
Une simulation avec un investissement de 100 000 € sur 15 ans
Les hypothèses de la simulation
Pour faire une simulation avec un investissement de 100 000 € sur 15 ans, nous avons choisi une SCPI de rendement représentative du marché, défini les paramètres de la simulation et précisé les sources utilisées.
La SCPI choisie est Corum XL, une SCPI de rendement diversifiée qui investit en zone euro et au-delà : capitalisation de 4,2 milliards d’euros, rendement de 6,26 % en 2023, prix de la part de 1 075 €, frais de souscription de 11,96 %, frais de gestion de 13,20 % des loyers, taux d’occupation de 98,8 % et report à nouveau de 2,5 mois.
Les paramètres : un investissement de 100 000 € au comptant, une durée de placement de 15 ans, une fiscalité des revenus fonciers au taux marginal d’imposition de 30 %, une évolution du prix des parts de 1 % par an, une revalorisation des dividendes de 0,5 % par an.
Les sources : le site de la SCPI, son rapport annuel 2023 et ses documents réglementaires.
Les résultats de la simulation
Les résultats illustrent l’évolution du capital investi, des revenus perçus, de la valeur du patrimoine, de la rentabilité interne et de la plus-value sur 15 ans.
| Année | Capital investi | Revenus perçus | Valeur du patrimoine | Rentabilité interne | Plus-value |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 100 000 € | 5 613 € | 92 124 € | 5,54 % | - 7 876 € |
| 10 | 100 000 € | 5 761 € | 96 416 € | 5,59 % | - 3 584 € |
| 15 | 100 000 € | 5 918 € | 100 926 € | 5,64 % | 926 € |
On peut analyser les résultats de la simulation comme suit.
- La performance globale de l’investissement est de 5,64 %, ce qui est supérieur à l’inflation et à la plupart des placements sans risque.
- La comparaison avec d’autres placements montre que les SCPI de rendement sont plus rentables que le Livret A, le PEL, le fonds en euros ou les obligations, mais moins que les actions ou l’immobilier résidentiel.
- La sensibilité aux variations des paramètres est faible, car les SCPI de rendement sont peu volatiles et offrent une bonne visibilité sur les revenus et la valeur du patrimoine.
- L’impact de la fiscalité est important, car les revenus des SCPI sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ce qui réduit le rendement net. Il existe toutefois des moyens de l’optimiser : l’acquisition à crédit, le démembrement ou l’assurance-vie.
À retenir
Les SCPI sont une bonne alternative pour préparer sa retraite : un patrimoine immobilier et des revenus réguliers, sans les contraintes de la gestion locative.
Le mode d’acquisition change tout : au comptant, à crédit, en démembrement ou en assurance-vie, la fiscalité et le rendement net ne sont pas les mêmes.
Comptez 8 à 10 ans : c’est un placement de temps long, sans garantie en capital.
En conclusion
Les SCPI permettent de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus réguliers, sans les contraintes de la gestion locative. Elles offrent également une performance supérieure à l’inflation, une mutualisation du risque, une diversification géographique et sectorielle, une accessibilité, une liquidité et une simplicité.
Elles peuvent s’adapter à tous les profils et à tous les objectifs d’investissement, grâce aux différents modes d’acquisition et aux avantages fiscaux. Les SCPI sont donc une solution d’épargne idéale pour profiter pleinement de sa retraite !
Si vous souhaitez en savoir plus sur les SCPI et les opportunités qu’elles offrent, n’hésitez pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine, qui pourra vous accompagner dans votre projet de retraite.
